Home pageHome Page | Glossario | FAQ (Domande Frequenti)

Prova gli strumenti

Piano di ammortamento francese
Strumenti per il calcolo del risparmio fiscale di ammortamento francese Strumenti per il calcolo del mutuo a partire da una rata prefissata Calcolatrice  per il calcolo del TAEG o ISC

Negative equity

La dizione di "negative equity" si riferisce principalmente alle svalutazioni contestuali al mercato immobiliare, spesso parallele a svalutazioni monetarie.
In entrambe le evenienze, sia le somme che i tassi di interesse oggetto di rimborso rimangono invariati, dato che non sono indicizzati all'inflazione e al potere d’acquisto della valuta nazionale.

Si può così assistere ad uno scenario in cui il valore dell’immobile a garanzia dell’ipoteca, stimato in base alle dinamiche attuali del mercato, appare ad un dato momento inferiore rispetto al capitale oggetto del mutuo.

È esattamente quando successo in USA nel 2007, con l’avvento della crisi dei subprime. L’incaricato della perizia sulla quale la banca prospetta il mutuo calcola sempre questo rischio nel suo rapporto, in modo che la banca sia in grado di applicare valori adeguati ai rischi connessi.

Per questi motivi, il bene immobile è generalmente oggetto di una stima nell’evenienza ipotetica di una locazione e in stato di manutenzione (così da poter fare richiesta di interventi di ristrutturazione), indipendentemente dal suo status reale.

Contrariamente al pegno e alle altre varianti di erogazione di somme, i vincoli di contratto del mutuo non possono essere oggetto di variazioni con altrettanta semplicità. Qualora l’immobile subisca variazioni di valore, quindi, l’istituto bancario non è in grado di presentare richiesta di reintegro, ipotecando beni terzi, se questo vincolo al contraente non era specificato nel contratto originale. In questa evenienza, la banca può tuttavia procedere a richiedere la restituzione di una parte delle somme oggetto di mutuo, anche in lassi temporali brevi.

Quando si presentano casi di insolvenza, l’istituto è messo in condizione di rivalersi sui beni ipotecati, su ipotetiche fideiussioni e finanche su altre proprietà del debitore. Le modifiche dei parametri dei contratti di questo tipo talvolta sono viste come una sorta di vessazione perpetrata nei confronti del cliente, anche perché la perdita di valore del bene immobile - come detto, legata alle dinamiche proprie del mercato, ovvero da motivazioni esterne al cliente - non dovrebbe rappresentare una negligenza rispetto agli accordi; a maggior ragione, non una ragione tale da porre in essere modifiche unilaterali da parte della banca.

Negli Stati Uniti si è progressivamente affermata la stipulazione di opzioni che arrogano alla banca il diritto di incassare la somma residua del prestito, previa cessione del credito e dell’ipoteca. Esse pongono in essere una riassicurazione che copre l’intero importo della concessione.

Tenendo conto della precedente definizione di negative equity, le azioni di recupero crediti mediante gli atti di pignoramento sono raramente praticate, dato che gli istituti si tutelano in maniere differenti, cedendo i crediti che presentano potenziali problematiche legate ai rimborsi.

Altre conseguenze “scomode” del negative equity, spesso comuni anche fra i mutuatari che non hanno problemi di insolvenza, sono quelle per cui l’intestatario del mutuo non può vendere il bene - in quanto i prezzi non gli permettono di estinguere il debito - la quota d’affitto dell'immobile non pareggia la rata, che un reddito esiguo talvolta impedisce al mutuatario di pagare per intero. L'accollo del prestito può, in questo senso, costituirsi come una soluzione: l'acquirente accetta di pagare l’immobile a prezzi più alti della concorrenza, accollandosi de facto il mutuo, col tornaconto di interessi assai più bassi, dovute alle condizioni vantaggiose di mutui vecchi di decenni.

Sei alla ricerca di un mutuo personalizzato?