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Le diverse soluzioni per modificare il proprio mutuo

Dopo aver contratto un mutuo, è molto importante verificare periodicamente quali siano le condizioni offerte dal mercato per i nuovi mutui confrontandole con quelle in essere.

Esistono in fatti molte variabili che vanno ad incidere parecchio sul costo del proprio mutuo anche dopo molto tempo dalla data della stipula. I tassi di interesse variano nel tempo, le banche offrono condizioni diverse e nuovi prodotti.

Il mutuatario può decidere di modificare le condizioni del proprio mutuo scegliendo tra vari procedimenti quali: rinegoziazione, sostituzione e surroga.

Vediamo di analizzare le varie soluzioni una ad una.

 

 

 

Rinegoziazione

La rinegoziazione del mutuo consente di modificare alcune clausule contrattuali come ad esempio il tipo di tasso di interesse applicato o la durata residua del rimborso. è un accordo tra banca e cliente e quindi non prevede la presenza del notaio.

La legge Bersani n. 40 del 2007, all’articolo 8, primo comma, stabilisce infatti che “Resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata”.

Ciò significa quindi che non è necessario un atto notarile per rinegoziare/ricontrattare il vecchio mutuo con la stessa banca.

È importante precisare che tutti i benefici fiscali preesistenti verranno mantenuti ma anche che la modifica delle condizioni contrattuali non può essere imposta a nessuna delle parti e che quindi risulta attuabile solo se debitore e banca sono concordi sulle modifiche da apportare.

 

Sostituzione

Per sostituzione mutuo si intende l’estinzione del vecchio debito attraverso la stipula di un nuovo finanziamento. Ciò significa che  viene chiuso un contratto e ne viene acceso uno nuovo.

È quindi possibile stipulare un nuovo contratto con una banca diversa e chiedere un finanziamento maggiore rispetto al capitale residuo, i contraenti possono anche essere idversi e l’importo può aumentare.

Spesso si fa confusione tra sostituzione e rinegoziazione, le differenze non sono invece trascurabili soprattutto per quanto riguarda i risvolti economici collegati.

La sostituzione del mutuo è un’operazione più onerosa, infatti è obbligatorio iscrivere una nuova ipoteca e quindi il debitore deve sostenere i costi notarili e bancari annessi.

Da un punto di vista dei benefici fiscali di detrazione degli interessi, questi non vengono persi anche nel caso in cui il nuovo finanziamento richiesto dovesse avere un valore superiore al debito residuo e sono però limitati alla parte del nuovo finanziamento pari al capitale residuo più le spese legate alla sostituzione.

 

Surroga

Questa operazione permette di spostare il mutuo presso una banca differente con surrogazione dell’ipoteca allo scopo di accedere a condizioni migliori. Per surrogazione dell’ipoteca si intende che un nuovo mutuo viene acceso utilizzando l’ipoteca originaria di quello vecchio.

Gli elementi del mutuo che possono essere modificati attraverso la surroga sono: la banca, la tipologia di tasso (tasso fisso, variabile, misto), lo spread applicato dalla banca, la durata del finanziamento.

Da un punto di vista di costi, non sono previste commissioni bancarie o imposte sostitutive. A volte la banca richiede il passaggio dal notaio ma in genere si accolla la parcella.

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